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Cómo la desregulación de los mercados inmobiliarios puede resolver la escasez de viviendas

La desregulación de los mercados inmobiliarios no sólo tiene sentido económico. También es un imperativo moral


Por Dustin Romney

A principios del siglo XX, conocido como la “era progresista”, Estados Unidos se embarcó en una serie de proyectos de regulación. Uno de esos proyectos fue la regulación de las líneas aéreas, que llevó a la creación de la Junta de Aeronáutica Civil (CAB e inglés).

El CAB controlaba la entrada en el mercado, las rutas aéreas y las tarifas aéreas. Afortunadamente, al darse cuenta de las consecuencias perjudiciales del control del mercado por parte del CAB, el presidente Jimmy Carter firmó la Ley de Desregulación de las Aerolíneas, que abrió la entrada al mercado, las rutas aéreas y los precios a la competencia en lugar de gestionarlos por decreto.

La desregulación de las aerolíneas fue un enorme éxito. Hoy en día, el transporte aéreo está lo suficientemente abierto como para ser accesible a la clase media e incluso a los relativamente pobres.

Otro proyecto normativo de la era progresista fue la regulación de las telecomunicaciones. Pero una vez más, quedó claro que un exceso de regulación era algo malo. La Ley de Telecomunicaciones de 1996 desreguló el sector. Una vez más, los efectos fueron palpables y positivos. La mayoría de los más pobres pueden ahora permitirse un teléfono inteligente y el acceso a Internet.

Desgraciadamente, muchos regímenes reguladores de la era progresista permanecen, y tienen una forma mucho más laberíntica que la original. Entre ellos, la regulación del uso del suelo llama la atención. Originalmente vendida como un mecanismo de prevención de molestias, las leyes de zonificación se adaptaron rápidamente para hacer frente a una serie de males percibidos. Hoy en día, el tema dominante de la regulación del uso del suelo tiene poco que ver con la prevención de molestias y se centra casi exclusivamente en el “carácter” de la urbanización, a veces para preservarla y otras para cambiarla.

Por ejemplo, la ordenanza de zonificación de 230 páginas del pueblo de Queen Creek (Arizona), donde actualmente estoy tramitando los permisos para construir una casa. Incluye no menos de 30 designaciones de zonificación diferentes, incluyendo distinciones tan curiosas como las zonas residenciales en las que el tamaño mínimo del lote puede ser de 7,000 pies cuadrados o de 9,000 pies cuadrados. Si mucha gente se molestara en examinar su ordenanza local de zonificación, se sorprendería al saber que los lotes de 7,000 pies cuadrados son una amenaza para los de 9,000 pies cuadrados.

Dejando a un lado la arbitrariedad de la mayoría de las distinciones de zonificación, la patología fundamental de la regulación del uso del suelo es la creencia de que un grupo suficientemente inteligente de reguladores puede planificar eficazmente los mercados inmobiliarios. Esta es, por supuesto, la patología fundamental del propio socialismo. En su muy recomendable libro, Order Without Design, el veterano urbanista Alain Bertaud documenta, y lamenta, la mentalidad que tiene la gran mayoría de los urbanistas: si se les da suficiente control, los planificadores pueden crear con éxito una ciudad “habitable” y “sostenible”.

Pero Bertaud documenta para los mercados inmobiliarios lo que los reformistas aprendieron hace tiempo en los mercados de las aerolíneas y las telecomunicaciones, y lo que la mayor parte del mundo aprendió sobre el socialismo: la planificación centralizada no funciona. Bertaud escribe:

“Los planificadores creen en las normas. Regulan alegremente el tamaño mínimo de los lotes, el tamaño mínimo de las viviendas, la altura máxima de los edificios, la anchura mínima de las calles, etc. Sin embargo, cuando intentan hacer cumplir estas normas, a menudo se topan con la dura realidad del precio del suelo. ¿Qué hay que hacer cuando muchos hogares no pueden permitirse el tamaño mínimo reglamentario del lote debido a los altos precios del suelo? Los planificadores consideran que el precio del suelo es el principal obstáculo para la asequibilidad. Si un gobierno sustituyera los mercados del suelo por un diseño basado en normas, el principal obstáculo para la asequibilidad de la vivienda —y para una buena planificación en general— quedaría resuelto. Además, el suelo podría asignarse en cantidad suficiente a las viviendas de bajos ingresos, medios y altos en un mapa. Al día de hoy, esta es la esencia de la mayoría de los planes generales. Este es el sueño del urbanista”

Bertaud pasa a relatar los desastrosos experimentos chinos y soviéticos de socialización del suelo. Esas dos naciones vivieron el sueño de los planificadores urbanos de poder asignar y controlar el suelo basándose únicamente en sus diseños, sin la molesta interferencia de los precios. Todos conocemos el resultado.

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Los planificadores consideran que el precio del suelo es el principal obstáculo para la asequibilidad (EFE)

La regulación del uso del suelo en Estados Unidos no es la misma que en la Unión Soviética. Pero los supuestos básicos en los que se basa el trabajo de los planificadores son los mismos: los precios son, en el mejor de los casos, un mal necesario con el que hay que trabajar, y los planificadores son capaces de diseñar una ciudad que funcione mejor que lo que se crearía de otro modo mediante el resultado acumulativo de la cooperación voluntaria. La fijación irritante y siempre presente de los precios como un mal, en lugar de un coordinador inestimable, se manifiesta en la correspondiente fijación perturbante de las subvenciones como solución.

Con el empeoramiento del tráfico, la prolongación de los desplazamientos y el aumento de los precios, nuestro experimento de 100 años de zonificación ha revelado, en el mejor de los casos, fisuras en su ejecución y, en el peor, ha sido un fracaso absoluto. En los últimos años se ha documentado ampliamente que Estados Unidos sufre una escasez crónica de viviendas asequibles. Hay pocos monumentos al fracaso de la planificación urbana tan claros.

No podemos subvencionar la salida de este problema porque no se aborda la causa subyacente: la restricción artificial de la oferta a través de onerosos procesos de regulación y autorización. La desregulación desencadenará subvenciones privadas a una escala que podría eclipsar incluso las elevadas promesas de campaña de los políticos. Por ejemplo, la inversión privada en telecomunicaciones en las dos décadas siguientes a la desregulación ascendió a $1.4 billones de dólares.

La cantidad de inversión e innovación privadas que pueden utilizarse para aliviar el problema de la vivienda asequible supera con creces lo que el gobierno puede hacer mediante subvenciones. Una de esas innovaciones es la humilde casa diminuta. Se puede comprar una casa en Amazon por menos de 20,000 dólares. Pero con las leyes locales de zonificación, hay pocos lugares donde sea legal poner estas casas.

La desregulación de los mercados inmobiliarios no sólo tiene sentido económico. También es un imperativo moral. Piénselo. Es ilegal que yo construya una pequeña casa, adicional, en mi terreno de cuatro acres para mi madre anciana. Si desafiara al gobierno en este sentido durante un tiempo suficiente, acabarían enviando policías armados para arrestarme por construir una casa en mi propia propiedad. Aparte de estas restricciones de peso, la regulación del uso del suelo está repleta de normas arbitrarias que regulan actividades inofensivas, desde el “comercio ligero” hasta la estética.

Si la patología económica de la regulación del uso del suelo es una creencia errónea en la capacidad de los planificadores urbanos para coordinar los mercados inmobiliarios, la patología moral es la creencia preocupante —tanto por su contenido como por su aceptación sin aliento— de que los planificadores urbanos tienen derecho a prohibir usos del suelo que no tienen ningún efecto significativo en el disfrute de la propiedad de los demás. Puede decirse que la esencia de vivir una vida moral es tener el valor de enfrentarse al uso injustificado de la fuerza y la contención para resistirse a usarla cuando otros hacen algo que no nos gusta. Según ese criterio, la regulación moderna del uso del suelo es una catástrofe moral.

Cuando aún se debatía la constitucionalidad de las leyes de zonificación (¡qué tiempos aquellos!), el Tribunal Supremo de Texas, al anular una de las primeras ordenanzas de zonificación, escribió:

Sería una tiranía decirle a un hombre pobre que posee un terreno dentro de un distrito residencial de estructuras palaciegas y cuyo título no está sujeto a ninguna servidumbre, que no puede erigir en él una humilde casa adecuada a sus medios, o que cualquier residencia que pueda erigir debe igualar en grandeza a las que le rodean. En virtud de sus derechos constitucionales, podía erigir la estructura que quisiera, siempre que no fuera peligrosa para los demás.

En aras de la economía y del derecho moral a la propiedad, la Ley de Desregulación de la Zonificación del 20__ está esperando.

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