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Por EJ Antoni*
¿En qué dirección va el mercado inmobiliario? Para discernirlo hay que entender exactamente dónde estamos ahora y cómo hemos llegado hasta aquí. Se trata de puntos valiosos para reflexionar, ya que las viviendas de los americanos suelen ser su activo más valioso y su mayor reserva de riqueza, y esas viviendas están sufriendo una hemorragia.
Todos los datos sobre viviendas indican que estamos en plena recesión. Los permisos de construcción de aquellas son un indicador de lo que pasará a futuro con él negocio inmobiliario, han ido a la baja durante todo el año, mientras que el número de viviendas construidas recientemente ha ido a la baja desde abril. Las ventas de inmuebles nuevos han caído un 39 % este año, y las ventas de casas usadas también están disminuyendo, lo que indica una tendencia más amplia del mercado.
Las ventas pendientes también están disminuyendo, lo que indica que el descenso continuará.
La falta de demanda ante los precios y los tipos de interés actuales queda patente en el reciente descenso de los precios de inmuebles. Sin embargo, para los que construyen viviendas, sus costos no bajan y los beneficios se reducen. No es de extrañar que la confianza de los dueños de inmobiliarias se haya desplomado este año, cayendo un 45 %.
Se construyen y venden menos viviendas, menos personas pueden permitirse construir o comprar casas y los precios están bajando. No hay mejor indicio de recesión que este resumen.
Cómo hemos llegado hasta aquí es una lección de miopía e interferencia gubernamental.
La gente se sintió atraída por las hipotecas más grandes gracias a los tipos de interés irrazonablemente bajos de la Reserva Federal, que dieron a los compradores acceso a niveles récord de dinero en efectivo y, lo que es más peligroso, de apalancamiento. La consiguiente guerra de ofertas hizo que los precios de las viviendas se dispararan.
Pero la Fed anunció su “última llamada” para unirse a esa fiesta cuando empezó a subir los intereses. Ahora el mercado se está poniendo sobrio, y las cosas se están desviando a toda prisa.
A medida que los tipos de interés suben, los compradores no pueden permitirse préstamos del mismo tamaño. Aunque los tipos siguen estando por debajo de su media a largo plazo, están subiendo desde mínimos históricos, por lo que el efecto de la subida es dramático y devastador.
Los intereses de una casa de precio medio han aumentado tanto desde que el presidente Joe Biden asumió el cargo que el pago mensual de la misma hipoteca casi se ha duplicado, y eso sin incluir el enorme aumento del precio de la vivienda durante ese mismo tiempo.
Los aumentos de los tipos de interés, además de la apreciación del precio de la vivienda, se combinaron para reducir la asequibilidad de la vivienda a su nivel más bajo en al menos 16 años, cuando el Banco de la Reserva Federal de Atlanta creó la métrica. Desde enero de 2021, la asequibilidad de la vivienda ha bajado un 32 %.
Demasiadas viviendas son simplemente inasequibles para mucha gente a los precios actuales. Por eso los precios están bajando, y seguirán haciéndolo, aunque el colapso de la construcción inmobiliaria reduzca la oferta.
Y lo que es peor, un número cada vez mayor de personas excesivamente apalancadas que no pusieron suficiente dinero de entrada en la compra de su casa pueden encontrarse bajo el agua, debiendo más de lo que vale su casa. En el caso de las personas con hipotecas de tipo variable, sus pagos mensuales se disparan una vez que comienzan los ajustes de los tipos, normalmente entre dos y cinco años después del inicio del préstamo.
Tanto las tasas de impago como las de morosidad están aumentando y están preparadas para ir a más. Para los que tienen mucho dinero en efectivo, esto supone grandes oportunidades de compra. Para los excesivamente apalancados, la debilidad del mercado inmobiliario limita aún más sus ya ajustados presupuestos.
¿Seguirán cayendo los precios o se han estabilizado? Ahora llegamos al comodín: la Reserva Federal.
El banco central se ha convertido en algo imprevisible. La siguiente reunión después de decir que una subida de tipos de 75 puntos básicos estaba fuera de la mesa, eso es exactamente lo que la nación obtuvo, con dos más inmediatamente después. La Fed prometió empezar a vender sus títulos respaldados por hipotecas (MBS), pero ahora no tiene planes de hacerlo.
En la actualidad, la Reserva Federal parece conformarse con dejar que los precios de la vivienda disminuyan lentamente. Sin embargo, eso podría cambiar muy fácilmente, al igual que la Fed dio un giro de 180 grados después de describir la inflación como transitoria. Si la Fed comienza a vender sus 2,7 billones de dólares en MBS, la disponibilidad de hipotecas y viviendas se agotará rápidamente a medida que los tipos de interés se disparen y los precios de la vivienda se desplomen.
En ese escenario, muchos americanos arruinados descubrirán lo endeudados que están y la poca liquidez que tienen cuando se vean obligados a vender sus casas a precios de saldo.
Las recesiones inmobiliarias ofrecen un poderoso recordatorio sobre el apalancamiento y el riesgo que vale la pena citar en su totalidad: “Si no estás endeudado, no puedes quebrar y no te pueden obligar a vender, en cuyo caso la ‘liquidez’ es irrelevante. Pero una empresa apalancada puede verse obligada a vender, no sea que las pérdidas que se acumulan rápidamente la lleven a la quiebra. El apalancamiento siempre da lugar a esta misma dinámica brutal, y nunca se insistirá demasiado en sus peligros”.
EJ es investigador de Economía Regional en el Centro de Análisis de Datos de la Fundación Heritage.
Este artículo forma parte de un acuerdo entre El American y The Heritage Foundation.
