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¿Nuevo boom de la vivienda o burbuja del mercado?

Durante la crisis el 2008 la compra y tenencia de vivienda por jóvenes se desplomó, pasando de un 43% de personas menores de 35 años propietarias en 2005, a sólo un 34% para el 2018. Esto ha cambiado

Tras un año de pasantías no remuneradas, horas de estudio para pasar el LSAT, ser admitido en la Facultad de Derecho de Florida State University, asumir deudas para obtener un diploma de abogando y ser contratado por un bufete en Orlando, finalmente cuenta con un salario decente; Daniel Cabrera celebra junto con Emily, su novia, la compra de su primer hogar a la edad de 30 años, en su nuevo jardín “tal y como soñaron cuando se conocieron en la universidad”.

Sin lugar a dudas, todo un logro para el hijo de un par de migrantes colombianos que llegaron a la Florida en los años 80 huyendo de la violencia en su país. Pero a pesar de los esfuerzos académicos de Daniel, es su novia quien se debe llevar el crédito de la nueva apuesta de la pareja.

Uno cuantos años de experiencia en el sector inmobiliario bastaron para convencer a Emily que, con todo y pandemia, éste era el mejor momento para comprar un hogar. Los bancos volvían a ofrecer prestamos a tasas de interés bajas y con todas las obras de construcción próximas a pararse, los precios de los hogares se dispararían.

Así que lo hicieron. Daniel y Emily compraron una vivienda en un barrio de clase media en Orlando, Florida, cercano a las avenidas principales y convarios parques alrededor; Southport, una zona de casas con amplios pórticos y jardines, hogares ideales para una familia que rondan entre los $220.000 y $300.000.

La casa de 420 m2 cuenta con un gran jardín, cuatro cuartos, dos baños, una cocina con lavaplatos, y la novedad de paneles solares en el techo que permitirán ahorrar unos cuantos cientos de dólares al año en la tarifa de energía.

“Consideré comprar una casa en el 2018 solicitando un préstamo a 30 años que pagaría a una tasa fija inicialmente del 4%, pero mi salario en ese momento no me permitía adquirir un hogar como lo buscábamos. Con la pandemia, Emily vio que disminuyeron los costos de los crédito hipotecarios y me convenció de solicitar un préstamo con el banco para comprar la casa, a una tasa fija del 2.5% sobre una hipoteca de 15 años, viendo que ambos teníamos trabajos estables y nuestros sueldos habían aumentado compramos esta casa”, explica Daniel.

Uno cuantos años de experiencia en el sector inmobiliario bastaron para convencer a Emily que, con todo y pandemia, éste era el mejor momento para comprar un hogar.

Los millennials lideran el boom de la vivienda en los Estados Unidos

La primera pandemia en 100 años no parece haber disuadido a millones de millenials que, como Daniel y Emily, se arriesgan a comprar su primer hogar a las bajísimas tasas de interés que los bancos están ofreciendo.

Durante la crisis del 2008 la compra y tenencia de vivienda por jóvenes se desplomó, pasando de un 43% de personas menores de 35 años propietarias en 2005, a sólo un 34% para el 2018. En los últimos dos años el porcentaje de jóvenes propietarios de vivienda se ha recuperado alcanzando un 38% para octubre.

No sólo los jóvenes quieren comprar vivienda, en lo que va del año las solicitudes para créditos hipotecarios aumentaron un 50%, crecimiento a un ritmo que tampoco se veía en los años previos a la crisis del 2008.  

En el reporte del 20 de octubre el Buró del Censo de Estados Unidos informó que para septiembre hubo 1’415 000 construcciones de vivienda nuevas, la aprobación 1’533 000 permisos para la construcción de nuevos hogares, y la entrega 1’413 000 nuevas viviendas; lo que representaría un crecimiento del 11,1%, 8,1% y 25,8% respectivamente, con relación a septiembre del 2019.

Como lo intuyó Emily, los cierres para prevenir el aumento de contagios naturalmente causaron que se retrasara la entrega de millones de hogares. Esto causó, ante una demanda que no disminuyó, el precio del metro cuadrado se disparara, creciendo un 15% desde marzo a septiembre (un incremento no antes visto desde que se tienen índices del precio de la vivienda en Estados Unidos).

Esta rápida subida de los precios ya está disuadiendo a algunas personas de comprar un hogar, la Asociación de Banqueros Hipotecarios anunció que para el mes de septiembre las nuevas aplicaciones para una hipoteca disminuyeron un 8.4% lo que puede ser una seña de que el Boom de la vivienda está perdiendo velocidad.

Los precios se disparan pero no pinchan ninguna burbuja…todavía

A pesar de haber sufrido la caída en la actividad económica más aguda en 73 años, la solicitud de créditos hipotecarios en los Estados Unidos no disminuyó durante la pandemia gracias a las tasas de interés más bajas vistas en la historia de la Reserva Federal (FED). Este nuevo boom de la vivienda que contrasta con una demanda que crece débilmente ha levantado inquietudes entre diversos inversionistas

Según Ruchir Sharma, administrador de fondos de inversión en Morgan Stanley, aunque la demanda agregada permanece débil el precio de la vivienda continúa creciendo, al igual que el precio de las acciones y los bonos, Sharma afirma que esto se debe al llamado dinero fácil prestado por la FED a los bancos.

Para evitar la caída de la actividad por el cierre, la FED inyectó más de 2.3 billones de dólares a la economía norteamericana excediendo con creces los estímulos de la crisis del 2008. Este paquete de dinero fácil se inyectó en la economía con la esperanza de que estimulara la reactivación del sector real, pero hoy se teme que estén estimulando inversiones altamente riesgosas y especulativas que aprovechan las bajas de interés.

Aunque la FED no puede controlar directamente las tasas de interés para préstamos como hipotecas, préstamos para automóviles o préstamos personales, puede influir en éstas manipulando la tasa a la que le presta a los bancos comerciales.

Cuando los bancos obtienen préstamos de la FED a una tasa más baja, transfieren estos ahorros al reducir el costo de los préstamos a sus clientes. Las tasas de interés más bajas tienden a aumentar los préstamos, y esto significa que aumenta la cantidad de dinero en circulación.

Inversores como Sharma se muestran escépticos ante las cifras récords que no solo alcanza la venta de vivienda sino también los principales índices de las bolsas de valores que han tenido fuertes valorizaciones, mientras el sector real permanece estancado.

De no recuperarse la actividad real en la economía, posiblemente por una segunda etapa de cierres, esta inyección de dinero lo único que habrá logrado será haber incentivado una ola de préstamos que no se habrían hecho en circunstancias normales.

Fannie Mae ya reportó un aumento del 8% en el número de hipotecas en mora, este aumento en el número de morosos se explica en su mayoría por los efectos causados por los cierres en la pandemia.

Por el momento todavía es pronto para anunciar una burbuja, todavía no ha habido ninguna alerta en los principales indicadores macroeconómicos que adviertan una crisis hipotecaria inminente. Aun así varios agentes inmobiliarios en la Florida han dicho recibir ofertas por el precio completo de hogares “sin siquiera haberse publicado todavía” e incluso tener ofertas “hasta $15 000 por encima del precio anunciado”, justo como se vio dos años antes de la crisis del 2008.

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