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¿Qué es una hipoteca y cuál es su utilidad?

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MUCHAS VECES PENSAMOS que para comprar un inmueble es necesario ahorrar durante décadas, sin embargo, esto no es del todo cierto debido a que existen mecanismos como la hipoteca que nos permiten adquirir una propiedad sin necesidad de esperar tanto tiempo para conseguirlo.

Aunque existen diversos mecanismos que nos ayudan a adelantar el proceso de compra, uno de los más utilizados es la solicitud de una hipoteca con la que puedes recibir una alta suma de dinero y, con ello, concretar la compra de tu inmueble soñado.

¿Qué es una hipoteca?

Una hipoteca es un derecho real que grava una propiedad y que se utiliza para lograr financiamiento con el fin de hacer la compra. Es un dinero prestado que se puede adquirir para remodelar, comprar o construir bienes inmuebles.

La hipoteca es una solicitud de financiamiento en el que se pone a disposición de la institución financiera o del prestamista uno de los activos como garantía hipotecaria.

El banco o prestamista suele dar plazos de entre 5 y 20 años para que el solicitante pueda pagar el préstamo adeudado con sus respectivos intereses. El bien permanecerá en manos del propietario siempre y cuando cumpla con las obligaciones de pago y, en caso de incumplimiento del contrato de hipoteca, el ente emisor podría reclamar el activo hipotecado tras un juicio hipotecario.

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El juicio hipotecario es el proceso legal en el que se puede perder el inmueble tras caer en el incumplimiento de los pagos. Para llegar a este proceso, el acreedor deberá informar al dueño que la propiedad será rematada o, en su defecto, acordar una venta rápida con la misma entidad bancaria o prestamista que otorgó el capital. 

Hay tres importantes términos que se deben tomar en cuenta y que están relacionados directamente con la hipoteca. Está el capital solicitado, el interés agregado y los plazos de pago acordados en el financiamiento. A continuación, te explicamos cada uno.

Capital

Es la cantidad de dinero prestada por el banco o la entidad financiera; normalmente suele ser menor al precio del inmueble debido a que, en caso de incumplimiento de pago, pueda cubrirse en un posible remate. 

Interés

Se trata del porcentaje extra que se suma a las cuotas de pago y que se deben pagar a la entidad que otorgó el préstamo. Este monto puede ser fijo o variable.

Plazo

Es el tiempo acordado entre el prestamista y el solicitante para pagar el préstamo y finiquitar la devolución completa del capital.

¿Tipos de préstamos hipotecarios?

Hay cinco tipos de hipotecas y cada una de ellas se clasifica según varios criterios: 

  • Tipo de interés.
  • Tipo de cuota.
  • Tipo del inmueble.
  • Tipo de cliente.
    • Según la naturaleza de los créditos hipotecarios. 

Es importante analizar detenidamente todas las condiciones antes de firmar, sin importar el tipo de hipoteca. 

Tipo de interés 

Este puede variar según si es fijo, variable o mixto.

Interés fijo

La hipoteca de interés fijo se da cuando el porcentaje de interés no varía durante todo el plazo de pago pautado. En este caso, el monto de la cuota es el mismo siempre. 

Interés de tipo variable 

La hipoteca de interés de tipo variable consta de cuotas que se van modificando de manera constante y durante cada periodo de revisión. Las cuotas van variando debido a la fluctuación de la tasa de interés. Un pago anticipado podría reducir el porcentaje de interés.

Interés mixto

Además de las hipotecas ya mencionadas, también existen las de interés mixto, que lo que hacen es combinar un tipo fijo y otro variable. Este último se modifica en función de un referencial, mientras que el fino sería un interés ya pactado que no cambia. 

¿Qué es una hipoteca y cuál es su utilidad?
Obras de construcción de viviendas se realizan en la ciudad de Henderson, Nevada. (EFE)
Tipo de cuotas

La hipoteca también puede establecerse según el tipo de cuotas: hay cuotas constantes, blindadas, finales, solo de intereses y crecientes. 

Cuotas constantes

Se mantienen constantes durante el periodo de revisión del tipo de interés, y la cuota se reevalúa cada año o semestre, basándose en la evolución del interés referencial más el diferencial aplicado.

En este caso, la cuota mensual está formada por intereses y por el sistema de amortización. En los primeros años, el porcentaje de interés suele ser muy alto y la cuota de amortización reducida. Esto varía a medida que pasan los años y se va cumpliendo con el pago.

Cuotas blindadas

Este tipo de cuota es de interés variable, pero su base se mantiene constante durante toda la hipoteca; en este caso, lo que varía es el plazo. Si el tipo de interés aumenta, lo que aumenta es el plazo del préstamo, y si el tipo de interés disminuye, también lo hace el plazo de pago.

Cuota final

En este caso, un porcentaje de la deuda se paga en la última cuota. La particularidad de este tipo de cuota es que, aunque es más fácil de pagar durante todo el plazo, al final se termina pagando muchos más intereses y esa última cuota es más elevada.

Cuota de solo intereses

Este tipo de cuota consta de una cuota fija a la que solo se le agregan los intereses y no se amortiza capital. Los especialistas la comparan con una especie de alquiler, pero con las ventajas de que se es propietario del bien adquirido.

Cuota creciente

Este tipo de cuota crece con un porcentaje fijo cada año, además de la variación normal de tipo de interés variable que se hace en cada revisión. Al principio, la cuota no es tan alta, pero a medida que pasa el tiempo el monto va en aumento año tras año.

Tipo de clientes

Las hipotecas también varían según el tipo de cliente objetivo. Unas son destinadas a jóvenes, otras a no residentes y otras a colectivos.

Hipoteca para jóvenes

Este tipo de hipoteca ofrece facilidades a los solicitantes jóvenes y trae más ventajas que las ofrecidas en el mercado en general. Son ajustadas especialmente para personas con edades inferiores a 30 y 35 años. No es un tipo de cuota que siempre esté presente y varía según la competencia en el mercado.

Hipoteca para no residentes

Son hipotecas destinadas a personas que no residen en el lugar donde solicitan el préstamo. En este caso, los requisitos para su aprobación son más estrictos y suele exigir un pago inicial elevado, o el 50 % del precio de compraventa del inmueble.

Hipotecas a colectivos

Son préstamos hipotecarios destinados a funcionarios o empleados de grandes compañías que cuentan con un respaldo financiero que genera credibilidad. Este tipo de hipoteca también ofrece facilidades que normalmente no están en el mercado.

Tipo de inmueble

Además de todos estos tipos de hipotecas, también existen las que dependen del tipo de inmueble a adquirir. Están las especiales para viviendas de bancos, para instituciones públicas o privadas, otras para bienes urbanos o rústicos y las que son para primera o segunda residencia.

Hipotecas para viviendas de bancos 

Son hipotecas para inmuebles que son adjudicados por una entidad financiera, normalmente por subasta o pacto de dación en pago con clientes que no han podido pagar su préstamo.

Hipotecas para viviendas de protección oficial públicas o privadas

Este tipo de viviendas no se vende a precio de mercado y su precio depende del valor legal estipulado.

Hipotecas sobre bienes urbanos y sobre bienes rústicos

Están destinadas a financiar la compra de viviendas en ciudades o en zonas rurales, siempre y cuando estén debidamente registradas y legalizadas.

Hipotecas para suelo

Destinadas para financiar terrenos en plano que normalmente tienen como finalidad construir sobre él.

¿Qué es una hipoteca y cuál es su utilidad?
Recuerda que mientras más largo sea el plazo, más baja será la mensualidad, que te dará una mayor solvencia económica que te ayudará a sobrellevar el día a día. (EFE)

Para adquisición de una primera vivienda o vivienda habitual

Las hipotecas destinadas a adquirir la primera vivienda son las más comunes. Las que son destinadas para la segunda residencia se otorgan únicamente si el cliente ya terminó de pagar la primera vivienda familiar. Si el precio del préstamo es muy elevado, entonces es posible que la entidad financiera exija hipotecar ambos inmuebles. 

Naturaleza del préstamo

Asimismo, existe otro tipo de hipoteca que se da según la naturaleza del préstamo, que puede ser de acuerdo con la subrogación de préstamo promotor, de acuerdo con la subrogación de la parte acreedora, según la reunificación de deudas, inversa y en divisas o multidivisas.

Subrogación de préstamo promotor

Se da cuando el solicitante del dinero asume el préstamo hipotecario que la entidad financiera otorgó a quien vende la obra.

Subrogación de parte acreedora

Se da cuando el cliente decide mejorar las condiciones del préstamo y, para ello, cambia de entidad financiera.

Hipoteca inversa

Este tipo de hipoteca se da cuando el propietario perteneciente a la tercera edad necesita completar su pensión. Para ello, hipoteca su vivienda a cambio de recibir un monto fijo mensual.

Hipoteca en divisas y multidivisas

Se da cuando el préstamo se pide en moneda extranjera. Se trata de un producto de alto riesgo debido a que si la moneda local se devalúa, el solicitante termina pagando más dinero al banco de acuerdo con la tasa de cambio del momento.

¿Cómo solicitar una hipoteca?

Solicitar una hipoteca es sencillo siempre y cuando el solicitante cuente con un buen historial crediticio, el cual consta de pagar de forma puntual y constante las cuotas de otros créditos que haya solicitado.

Para optar por una hipoteca también es necesario cumplir cierta edad y que se pueda demostrar antigüedad en el trabajo actual del solicitante.

A esto se adiciona la necesidad de contar con una identificación legal, un comprobante de ingresos y de domicilio, así como todos los datos legales y registro de propiedad del inmueble que se desea comprar con el crédito hipotecario.

Para tramitarlo, como ya dijimos, debes contar con un buen historial crediticio. Recuerda que los pagos puntuales y constantes de otros créditos que hayas solicitado te ayudan a tener una buena calificación. Además, es importante que el solicitante verifique previamente, con un contador de confianza, cuáles son sus ingresos y gastos actuales, y si cuenta con un buen historial como para poder pedir el préstamo y tener capacidad de pago mensual durante los años que dure el plazo para saldar el bien hipotecado.

Recuerda que mientras más largo sea el plazo, más baja será la mensualidad, que te dará una mayor solvencia económica que te ayudará a sobrellevar el día a día.

¿Diferencia entre hipoteca y créditos?

Aunque el concepto de hipoteca y de créditos tienen un significado parecido, en la práctica no son realmente lo mismo, aunque en ambos casos una entidad financiera te presta dinero.

Los tipos de créditos son deudas contraídas que deben ser pagadas en plazos, y un préstamo es la obligación de devolver un dinero

Ambos términos están relacionados con deudas por pagar, pero los créditos son deudas que contraemos por una cantidad máxima y que hay que pagar en mensualidades o en cuotas, y que en su mayoría están destinados para comprar bienes muebles. 

Por otro lado, una hipoteca es una obligación de devolver un dinero mediante cuotas ajustadas y personalizables con montos periódicos y comprensibles, conformadas por un capital y un interés.

A diferencia de la hipoteca, que se trata de un monto total que hay que ir devolviendo, los créditos otorgan una cantidad máxima que después de haber sido regresada se puede volver acudir a ella. 

Súmate al mundo de bienes raíces y anímate a preparar tus finanzas. Optimiza tu historial crediticio para solicitar una hipoteca y analiza qué tipo de préstamo es el que más te conviene. Después, acude a tu institución financiera más confiable para que, previamente con un simulador de hipotecas, puedas iniciar este proceso, que al final podrá ser el camino más cercano para adquirir el inmueble que tanto deseas.
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