Por Hannah Cox
A principios de este año, una casa llegó a ser noticia en Washington DC cuando se vendió por $1 millón de dólares por encima de su precio de venta, una representación de lo loco que se ha vuelto el mercado de la vivienda en Estados Unidos.
Ahora, un nuevo informe confirma lo que cualquiera que haya pasado un día buscando casa en el 2021 podría haber dicho: hay una escasez masiva de viviendas.
Los resultados, que provienen de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, indican que la construcción de nuevas viviendas se redujo en 5.5 millones de unidades respecto a los niveles históricos a largo plazo. Además, dice que de 2010 a 2020, la construcción de nuevas viviendas cayó 6.8 millones de unidades por debajo de lo que se necesitaba para satisfacer el crecimiento de la formación de hogares y reemplazar las unidades que envejecían o eran destruidas por eventos climáticos.
La Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios es un grupo de presión del sector que dice que espera que su trabajo persuada a los legisladores para que incluyan inversiones en vivienda en cualquier paquete de infraestructuras.
“La escala del problema es muy grande”, dijo David Bank, vicepresidente senior de Rosen Consulting Group y uno de los autores del informe. “Necesitamos [viviendas] asequibles, necesitamos a precio de mercado, necesitamos viviendas unifamiliares, necesitamos multifamiliares”.
¿Qué tipo de medidas tiene en mente el grupo? Ampliar el programa de créditos fiscales para dar viviendas en alquiler a personas de bajos ingresos, fomentar la renovación de las propiedades en dificultades, ofrecer incentivos a las ciudades y los estados para reducir los límites reglamentarios sobre la densidad de las viviendas y convertir los edificios comerciales para uso residencial, para nombrar algunos.
Por parte de la Administración Biden, sus soluciones tienden a girar en torno a enfoques similares, financiados por el gobierno. Biden sugirió conceder a los compradores de una primera vivienda un crédito fiscal de $15,000 dólares e inyectar $213,000 millones de dólares en el desarrollo, mantenimiento y la modernización de unidades asequibles durante los próximos ocho años.
En medio de todos estos informes y planes, parece haber un punto en común: todos coinciden en que la escasez de oferta está provocando el auge de los precios de la vivienda.
Por las razones que mencionaremos a continuación, la escasez se agravó el año pasado y, como resultado, los constructores frenaron la construcción en algunas regiones y retrasaron la compra de terrenos. Al mismo tiempo, los bajos intereses hipotecarios y el aumento del trabajo a distancia inflaron la demanda de viviendas.
¿Por qué no responde el mercado?
Para ser claros, el mercado está tratando de responder a todo esto. Las viviendas iniciadas —una medida de la actividad de construcción de viviendas— aumentaron el año pasado hasta 1.38 millones de unidades, la cifra más alta desde 2006. Pero la escasez de mano de obra, tierra y materiales persiste, limitando el ritmo de crecimiento de la construcción.
Y esa escasez, hay que subrayarlo, no se produce de forma natural. Más bien, casi siempre tienen su origen en las malas políticas gubernamentales y en la intervención del libre mercado.
Muchas ciudades y estados emplean celosos reglamentos de zonificación que limitan severamente el terreno disponible para la construcción. Otras tienen límites normativos sobre la densidad de las viviendas, o normas que limitan la altura de las construcciones que puedan afectar al paisaje o al horizonte. Las ciudades progresistas, que son las que salen peor paradas en lo que respecta a la vivienda asequible y a los sin techo, suelen tener medidas como el control de los alquileres y las superposiciones históricas en los libros que impiden la nueva construcción.
A estos factores se suman las políticas gubernamentales —como los cierres que interrumpen la cadena de suministro, las guerras comerciales y los controles de inmigración— que crean escasez de trabajadores y materiales.
E incluso en el mejor de los casos, la carrera de obstáculos de la burocracia que los constructores deben recorrer —reglamentos gubernamentales, códigos y procesos de inspección— prolonga el tiempo que se tarda en construir nuevas viviendas y aumenta considerablemente los costos.
Como resultado, muchos constructores han centrado su atención en proyectos más grandes y costosos, ya que son los que tienen más probabilidades de hacer que todo el gasto y el esfuerzo valgan la pena, lo que significa que tienen menos incentivos para construir casas más pequeñas y asequibles cuando las construyen y agravan el problema de la vivienda asequible para los americanos de bajos y medianos ingresos.
Las iniciativas para viviendas asequibles ignoran la raíz del problema
El problema de viviendas asequibles en Estados Unidos es un caso de estudio de principios básicos de economía.
Las leyes de la oferta y la demanda demuestran que cuando hay un exceso de disponibilidad, los precios bajan. Pero el gobierno ha puesto barreras que restringen la oferta en el mercado inmobiliario por décadas y como resultado, el costo de la vivienda (tanto el precio de compra como el de alquiler) sigue disparándose.
El economista de la Fundación para la Educación Económica (FEE), Peter Jacobsen, lo explica así: “Cuando hay más casas y apartamentos disponibles que personas buscando vivienda, los propietarios y arrendadores necesitan atraer a más personas para que se conviertan en buscadores de casas y así poder llenar sus vacantes. Lo hacen bajando los alquileres o los precios de venta que piden. Los compradores se benefician de los precios más bajos y los vendedores se benefician al llenar las viviendas vacías. Sin embargo, si el gobierno restringe constantemente la cantidad de viviendas con engorrosas regulaciones, este proceso nunca se produce. El aumento de la demanda se encuentra con el estancamiento de la oferta, y los precios suben”.
Como señala el afamado economista Thomas Sowell, “un estudio tras otro, no sólo aquí sino en otros países, demuestran que las viviendas más asequibles son aquellas en donde ha habido menos interferencia del gobierno en el mercado, en contra de la retórica”.
La mayoría de las iniciativas para la “vivienda asequible” pretenden arrojar el dinero de los contribuyentes al problema, al tiempo que permiten que la maraña de regulaciones gubernamentales que crean la escasez en primer lugar permanezca en los libros. Esas soluciones de un gobierno demasiado grande nunca abaratarán la vivienda, sino que dejarán a los contribuyentes con la factura, después de un desastre creado por el mismo gobierno.
Foundation for Economic Education (FEE)